De Oorsprong van de Crisis
Groot-Brittannië heeft momenteel een woningtekort van 4,3 miljoen huizen, omdat deze woningen nooit zijn gebouwd. Het wegwerken van deze achterstand is cruciaal om de huizencrisis op te lossen. Dit vereist dat beleidsmakers de wortel van het probleem begrijpen en aanpakken. De problemen met het woningaanbod begonnen in 1947, niet in 1980, zoals vaak gedacht wordt.
Na de Tweede Wereldoorlog vonden twee belangrijke veranderingen plaats in het Britse huisvestingsbeleid. Ten eerste werd sociale woningbouw veel belangrijker en maakte het ongeveer de helft van alle nieuwbouw uit. Sociale woningbouw, huurwoningen gebouwd en beheerd door de overheid, was bedoeld voor mensen met lage inkomens en werd gezien als een oplossing voor de woningnood. Deze woningen waren van goede kwaliteit en werden goed onderhouden. Echter, door de jaren heen is het aantal sociale woningen sterk afgenomen, deels door minder overheidsfinanciering en een verschuiving naar de particuliere woningmarkt. De overheid stelde minder geld beschikbaar voor sociale woningbouw en legde meer nadruk op de ontwikkeling van de particuliere woningmarkt, wat ertoe leidde dat veel woningen niet meer beschikbaar waren voor sociale verhuur.
De Invloed van de Town and Country Planning Act 1947
De tweede verandering was de introductie van een nieuw discretionair planningssysteem met de Town and Country Planning Act 1947. Dit systeem reguleert de ontwikkeling van land en vereist goedkeuring van lokale overheden voor nieuwe bouwprojecten. Hoewel dit bedoeld was om de ontwikkeling beter te reguleren, heeft het ook geleid tot vertragingen en moeilijkheden bij het verkrijgen van goedkeuring voor nieuwe projecten, vooral als deze afwijken van de bestaande bebouwing. Het nieuwe planningssysteem had als doel om de ontwikkeling van het land beter te reguleren en stelde dat alle nieuwe ontwikkelingen moesten worden goedgekeurd door lokale overheden voordat ze konden worden gebouwd. Dit betekende dat ontwikkelaars niet zomaar overal konden bouwen wat ze wilden, maar het zorgde er ook voor dat de ontwikkeling van nieuwe woningen vaak langzamer verliep dan gewenst.
Het huidige debat over de woningcrisis richt zich op twee verklaringen: de invoering van het kooprecht en de daaropvolgende achteruitgang van de sociale woningbouw in de jaren tachtig, en de beperkingen van het discretionaire planningssysteem dat het aanbod van nieuwe woningen vermindert. Beide verklaringen bevatten een kern van waarheid en impliceren verschillende beleidsprioriteiten: terugkeer naar grootschalige sociale woningbouw of hervorming van het planningssysteem.
Onderzoek naar de Woningbouwprestaties: Een Europees Perspectief
Onderzoek met nieuw beschikbare gegevens van de Verenigde Naties toont aan dat Groot-Brittannië sinds de naoorlogse periode minder huizen heeft gebouwd dan andere Europese landen. In 1955 had Groot-Brittannië nog een hoger aantal woningen per persoon dan het Europese gemiddelde, maar sindsdien is het achteruitgegaan. Groot-Brittannië bouwde veel minder huizen dan de meeste andere Europese landen van 1955-1979, zelfs na correctie voor bevolkingsgroei, initiële bevolking, sloop en kwaliteit. Andere landen, zoals Zweden en Nederland, lieten zien dat naoorlogs Groot-Brittannië zowel meer sociale als particuliere woningen had kunnen bouwen.
Het huidige doel van 300.000 nieuwe woningen per jaar is ontoereikend om de achterstand in te halen. Groot-Brittannië zou jaarlijks 442.000 nieuwe woningen moeten bouwen om binnen 25 jaar op het Europese gemiddelde te komen, of 654.000 per jaar om dit binnen tien jaar te bereiken. Het huidige woningbouwdoel van Engeland van 300.000 nieuwe woningen per jaar zal de woningbouwachterstand de komende halve eeuw niet wegwerken. Engeland’s recente woningbouwniveaus van 220.000 tot 240.000 is het minimum waarop de resultaten stabiel blijven vergeleken met het gemiddelde Europese land – nog verdere daling zal de huisvestingsresultaten doen afnemen.
Om het woningtekort effectief aan te pakken, is een grote hervorming van het planningssysteem noodzakelijk. Het huidige systeem, dat sinds 1947 weinig is veranderd, heeft bijgedragen aan een significante daling van de woningbouw. Sinds de invoering van de Town and Country Planning Act in 1947, is de groei van de woningbouwcijfers na de crisis met een derde gedaald, van 1,9 procent groei per jaar tussen 1856 en 1939 tot 1,2 procent tussen 1947 en 2019. De particuliere woningbouw is in dezelfde periode met meer dan de helft gedaald. Een mogelijke oplossing is de vervanging van het discretionaire planningssysteem door een nieuw, op regels gebaseerd flexibel zoneringssysteem om de zekerheid in het planningsproces en de woningbouw te vergroten.
Particuliere vastgoedinvesteerders spelen een cruciale rol bij de stedelijke vernieuwing, zoals te zien is in regeneratiegebieden zoals Blackpool en Newport. In Blackpool, een badplaats die ooit welvarend was maar in verval raakte en nu weer in opkomst is, heeft de Britse overheid miljoenen geïnvesteerd om het gebied nieuw leven in te blazen. Ook in Newport, waar het grote transformatieproject Alexandra Court plaatsvindt, spelen particuliere investeerders een belangrijke rol. Deze investeerders brengen essentiële financiële middelen en expertise, wat niet alleen bijdraagt aan economische groei en werkgelegenheid, maar ook aan de verbetering van stedelijke gebieden. De overheid kan het simpelweg niet betalen om alle leegstaande objecten op te kopen en te transformeren of renoveren. Onze bijdrage zorgt niet alleen voor economische groei en werkgelegenheid, maar draagt ook bij aan de algehele verbetering van de stad.
Right to Buy: Gevolgen voor de Sociale Woningvoorraad
Het “Right to Buy”-beleid, dat huurders van sociale woningen het recht geeft om hun woning te kopen tegen een gereduceerde prijs, heeft geleid tot een sterke afname van het aantal beschikbare sociale woningen. Dit beleid moedigde huurders aan om huiseigenaar te worden, maar verminderde tegelijkertijd de voorraad sociale huurwoningen. De afname van sociale woningbouw begon echter al tien jaar vóór de invoering van Right to Buy in 1980, en vond plaats naast een gelijktijdige daling van de particuliere woningbouw in de jaren zeventig. In 1968 groeide het aantal sociale woningen met 1,1 procent per jaar, maar in 1979 was dit gedaald tot 0,6 procent.
Kortom, de oplossing voor de Britse woningcrisis vereist zowel hervorming van het planningssysteem als een hernieuwde focus op sociale woningbouw, ondersteund door samenwerking met particuliere investeerders om de noodzakelijke woningen te bouwen en stedelijke gebieden te vernieuwen. Deze gecombineerde aanpak kan helpen om het woningtekort te verhelpen en de huisvestingsresultaten van Groot-Brittannië weer in lijn te brengen met die van andere Europese landen.
(bron)