Verschillende Strategieën in Vastgoed

Vastgoedstrategieën vormen de kern van een succesvolle benadering van de vastgoedmarkt. Het is goed om al deze strategieën voor jezelf te vergelijken en een bewuste keuze te maken op basis van jouw doel met het kopen van vastgoed.

Buy to sell (flip)

Transformatieprojecten zijn enkele van de meest uitdagende en opwindende investeringsmogelijkheden op de vastgoedmarkt. Bij transformatieprojecten gaat het om het renoveren van bestaande panden ,dit kan bijvoorbeeld het omzetten van een oud kantoorgebouw of een pub in appartementen zijn, het transformeren van een leegstaande fabriek in een trendy winkelcentrum of het ombouwen van een oude school tot een appartementencomplex.

Deze projecten bieden een unieke kans om de waarde van het onroerend goed te verhogen en hoge rendementen te behalen. Het transformeren van een bestaand pand of een nieuwbouwproject is echter een complex proces dat een zeer deskundig team vereist, dat moet kunnen omgaan met allerlei juridische, financiële en praktische uitdagingen.

Factoren:

• Minimum investering: €50.000 – 500.000
• Doorlooptijd: 6 – 12 maanden
• Rendement: 18%+
• Risico: matig – laag
• Ervaring nodig: weinig

Buy to let, BRRR-variant:

Buy-to-let is een populaire en aantrekkelijke optie voor vastgoedinvesteringen in het Verenigd Koninkrijk. Het houdt in dat je een woning koopt met als doel deze te verhuren, om zo een passief inkomen te genereren. Een van de voordelen van buy-to-let is dat er een grote variatie aan woningen beschikbaar is om in te investeren, van kleine appartementen tot grote appartementencomplexen.

Een van de meest aantrekkelijke opties voor vastgoedinvesteringen in het Verenigd Koninkrijk is het investeren in rijtjeshuizen of kleine appartementencomplexen. In sommige regio’s zijn er al rijtjeshuizen te koop vanaf £40.000 – £50.000. Huizen zoals deze kan je verhuren voor ongeveer £350 – £400 per maand, wat uitkomt op een bruto aanvangsrendement van 9-10%. Doordat deze woningen relatief goedkoop zijn, kunnen investeerders gemakkelijk hun risico spreiden.

Factoren:

• Minimum investering: beperkt
• Doorlooptijd: 6 maanden
• Rendement (verhuur): 7-12%
• Risico: laag
• Ervaring nodig: weinig

Voordelen:

• Huurders blijven over het algemeen langere tijd in het pand wonen
• Geen ervaring nodig om te starten met verhuren, dit komt doordat er relatief weinig regels zijn.
• Pand is couranter op de markt wegens meer potentiële kopers
• Toename vermogen door waardestijging
• Veel professionele beheerders beschikbaar.

Nadelen:

• Als de huurder weggaat is er een kans op leegstand
• Huuropbrengst is minder hoog dan bij andere verhuurvormen

De BRRR strategie

De BRRR-strategie staat voor Buy, Rehab, Rent, Refinance. Door deze cyclus kunnen beleggers hun kapitaal efficiënt benutten. Het doel is om een continue kasstroom te genereren en het rendement op investeringen te maximaliseren door herhaaldelijk vastgoed aan te kopen, te renoveren, te verhuren en te herfinancieren.

1. Buy

De eerste stap van de BRRR-strategie is het kopen van een goedkope woning of vastgoedobject dat potentieel heeft voor waardevermeerdering na renovatie.

2. Rehab

Nadat het vastgoed is aangekocht, wordt er geïnvesteerd in renovaties en verbeteringen om de waarde van het pand te verhogen. Dit omvat het opknappen van de woning, moderniseren van voorzieningen en het verbeteren van de algehele uitstraling van het vastgoed.

3. Rent

Na de renovatie wordt het pand verhuurd aan potentiële huurders. De huurinkomsten die worden gegenereerd, dragen bij aan het rendement op de investering en helpen om de maandelijkse cashflow te verhogen.

4. Refinance

Nadat de renovatie is voltooid en het pand is verhuurd, kan de investeerder ervoor kiezen om het vastgoed te herfinancieren. Door de waardevermeerdering die is gerealiseerd door de renovatie, kan de investeerder mogelijk meer financiële middelen onttrekken uit het vastgoed door middel van herfinanciering. Deze vrijgekomen kapitaal kan vervolgens worden gebruikt voor verdere investeringen in vastgoed.

Rent-to-rent (R2R)

Rent-to-rent is een relatief nieuwe investeringsmogelijkheid die in populariteit is toegenomen door de opkomst van online verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com. Het concept is eenvoudig: in plaats van een eigendom te kopen, huurt de investeerder een woning en verhuurt deze vervolgens voor korte periodes aan toeristen of zakenreizigers via online platforms. Het idee achter rent-to-rent is om de huurinkomsten te gebruiken om de huur van de woning te betalen, en om vervolgens winst te maken door de korte termijn verhuur.

Hoewel de lage instapprijs van rent-to-rent aantrekkelijk kan zijn voor beginnende vastgoedinvesteerders, zijn er belangrijke risico’s aan verbonden. Ten eerste, aangezien de investeerder niet de eigenaar van de woning is, heeft hij of zij weinig tot geen controle over het eigendom. Dit betekent dat de eigenaar van de woning op elk moment kan beslissen om de huurovereenkomst te beëindigen, waardoor de investeerder zijn of haar investering verliest.

Ten tweede het rendement zeer afhankelijk van de vraag naar dit soort accommodatie door bijvoorbeeld toeristen. Op het moment dat de woning niet geboekt wordt door toeristen (bijvoorbeeld in de wintermaanden) lopen alle kosten door (huur, NUTS voorzieningen, etc.) zonder dat er inkomsten zijn. Er kan dan in hoog tempo een groot verlies geleden worden.

Waarom is het dan toch interessant om te starten met een R2R?

Als ondernemer is het essentieel om te denken vanuit de behoeften en vragen van de markt. Een toenemende trend die we waarnemen is de wens van reizigers voor meer mobiliteit en flexibiliteit, vooral wanneer het gaat om het verblijf in hotels. Het bestaande aanbod van hotels voldoet niet altijd aan deze groeiende vraag, wat kansen biedt voor ondernemers die innovatieve oplossingen kunnen bieden. Met de stijgende populariteit van vakantiereizen, komt ook de vraag naar unieke en gepersonaliseerde ervaringen. Op bijvoorbeeld Airbnb en Booking.com werkt het erg goed om iets extra’s toe te voegen zoals een sauna of een jacuzzi, Door creativiteit, flexibiliteit en aandacht voor detail te combineren, kun je een aanbod creëren dat zich onderscheidt van de rest en reizigers een onvergetelijke ervaring biedt. 

Factoren:

• Minimum investering: <10k
• Doorlooptijd: 1-2 maanden
• Rendement: Rendement 60% p/j
• Risico: Matig
• Ervaring nodig: Enige

De strategie is vrij risicovol. Je bezit immers niks en bent niet de eigenaar van de woning, wanneer je verbeteringen aan de woning aanbrengt is dit alleen gunstig voor de eigenaar maar niet altijd voor jezelf. Ook heb je hoge maandelijkse kosten naast de maandelijkse huur: kosten voor nutsvoorzieningen, internet, verzekeringen, gemeentebelasting, schoonmaak, wassen van linnengoed, beheer. Aanzienlijk meer kosten dan je zou hebben als je voor de lange termijn zou verhuren. Daarnaast zijn inkomsten vaak zeer seizoensafhankelijk. Een goede zomer kan volledig teniet gedaan worden door een slechte winter met leegstand, waarbij wel een groot deel van jouw kosten doorlopen.

Rendement maken is het afgelopen jaar steeds lastiger geworden. De huren zijn gemiddeld ruim 10% gestegen en gas- en elektraprijzen (voor rekening van de investeerder) rijzen de pan uit. Aan de kostenkant is het dus een stuk ongunstiger geworden dan voorheen. Online aanbieders van dit soort investeringen laten alleen maar hoge rendementen zien. Dit klinkt geweldig, maar realiseer je dan dat je eerst je inzet moet terugverdienen. Dit betekent dat het rendement van de investering afhankelijk is van de huurinkomsten.  Pas bij rendementen >100% ga je daadwerkelijk winst maken. Men heeft dan namelijk pas het instapgeld terugverdiend, immers, er is geen asset met onderliggende waarde gekocht.

We hebben zelf meegemaakt dat een woningeigenaar de huur opzegde of radicaal verhoogde. We hebben meegemaakt dat we gedwongen werden een CV of dakreparatie te doen terwijl dat contractueel niet aan ons was, maar ja de gasten zaten in de kou en de eigenaar weigerde het. We hebben meegemaakt dat een ‘vertrouwde’ beheerpartij de binnenkomende omzet voor zichzelf hield. Als je vervolgens besluit om de investering ‘terug te geven’ ben je een groot deel van je geld kwijt… Wij hebben zelf nog enkele goedlopende rent-to-rents over, het is nog maar een klein onderdeel van ons portfolio. Als je echt iets wil doen met short term stays, dan is buy-to-serviced accommodation veel verstandiger. Bij deze strategie verhuur je je eigendom aan bijvoorbeeld toeristen of zakenreizigers. Het is goed om te onthouden dat het handig is om altijd een asset te hebben, een eigendom met meer zekerheid.

Wat is je doelgroep bij rent-to-rent? Omdat het verhuren over korte termijn gaat zijn de doelgroepen vooral mensen die flexibel en snel een plek nodig hebben om te verblijven. Bijvoorbeeld: Contractarbeiders, toeristen, zakenreizigers, stedentrippers, groepen.

R2R stappenplan

1. Dealaanbod

• Doelgroep: Contractarbeiders, toeristen, zakenreizigers, stedentrippers, groepen – kortetermijnverhuur.

2. Marktanalyse

• Vraag: Beoordeel accommodatiebehoefte in de regio door groeiend toerisme of zakelijke activiteiten.
• Concurrentieanalyse: Analyseer service, kwaliteit en innovatie van concurrenten.
• Seizoensinvloeden: Flexibele strategie voor seizoensgebonden vraag.
• Evenementen: Identificeer lokale evenementen die de vraag kunnen verhogen.
• Regelgeving: Onderzoek lokale wet- en regelgeving voor de sector.

3. Commitment

Financiële Aspecten:

• • Sourcing Fee: Vergoeding voor het vinden van een huurovereenkomst.
  • Holding Fee: Optionele borg voor reservering.
  • Referentiecontroles: Achtergrond- en inkomensverificatie.
  • Garantstelling: Extra zekerheid voor de verhuurder.
  • Huurovereenkomst: Contract tussen huurder en verhuurder.
  • Managementovereenkomst: Taken en vergoedingen van vastgoedbeheerder vastleggen.

4. Lead Time

• Voor Start Huurperiode: Variabel, mogelijk gemiste kansen.
• Turnaround Time: 2-4 weken voor eerste gast, waarbij nutsvoorzieningen en belastingen geregeld worden.

5. Operationeel Management

• Uitbesteding: Veel processen uitbesteed aan externe partijen.
• Nutsvoorzieningen: Levering door dienstverleners zoals Utility Warehouse en Billing Better.
• Internet: Belang van betrouwbare breedbandverbindingen.
• Belastingen: Gemeentebelastingen en zakelijke tarieven correct afhandelen.

6. Monitoring

• Dashboard Gebruik: Overzichtelijke weergave van verhuurgegevens.
• Boekhouding: Maandelijkse financiële analyse van omzet, kosten en incidenten.
• Financieel Inzicht: Essentieel voor beslissingen en optimalisatie van opbrengsten en gastervaring.

HMO (house in multiple occupation)

Een house of multiple occupancy (HMO) kan een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zijn voor investeerders die op zoek zijn naar hogere rendementen, vaak tot wel 15% of hoger. Dit type vastgoed biedt namelijk de mogelijkheid om meerdere huurders onder één dak te huisvesten, waardoor de inkomsten hoger zijn dan bij traditionele verhuur. Naast studenten kunnen ook young professionals geïnteresseerd zijn in HMO’s, omdat ze vaak op zoek zijn naar betaalbare huisvesting dicht bij hun werkplek.

Het hogere rendement van een HMO gaat vaak gepaard met hogere risico’s. Een van de grootste risico’s is het beheer van de huurders, groter verloop en de bijbehorende administratie. Dit kan vaak meer tijd en inspanning vergen dan bij traditionele verhuur. Tevens zijn de NUTS voorzieningen inclusief bij HMO, dus bij stijgende energieprijzen komen deze in eerste instantie voor de rekening van de investeerder.

Daarnaast is er ook specifieke wet- en regelgeving waarmee rekening moet worden gehouden bij HMO’s. Zo zijn er regels omtrent de grootte van de kamers, de gemeenschappelijke ruimtes en de voorzieningen die beschikbaar moeten zijn voor de huurders.

Factoren:

• Minimum investering: Klein – aanzienlijk
• Doorlooptijd: 3 – 12 maanden
• Rendement: 10 – 17%
• Risico: Laag – matig
• Ervaring matig: Enige

Voordelen:

• Opbrengst kan hoger zijn dan een single-let.
• Leegstand is geen groot probleem, omdat je meerdere huurders hebt.
• Veel vraag door studenten of beginnende professionals.

Nadelen:

• Je hebt een vergunning nodig om te mogen verhuren, als je deze niet hebt staan hier hoge boetes op.
• Conversie naar HMO kan kostbaar en tijdrovend zijn
• Je moet zorgen voor een goede brandveiligheid en het aanleggen van vluchtroutes
• Er is vaak een hogere doorloopsnelheid van huurders, hierdoor heb je meer kosten aan de verhuurmakelaar
• Financiering is lastiger aan te vragen en hoge rente.

Buy-to-serviced accomodation

Dit houdt in dat je een huis koopt met als doel de korte termijn verhuur aan toeristen of werknemers (bijvoorbeeld bouwvakkers). Dit geeft hogere rendementen, maar ook een hoger risico. Ook moet de locatie en het type woning geschikt zijn voor dit type verhuur. Over het algemeen is het afwerkingsniveau van een buy-to-SA hoger dan die van een reguliere buy-to-let.

Nieuwbouw

Ook investeren in nieuwbouw kan interessant zijn in het kader van diversificatie. In tegenstelling tot Nederland betaal je slechts 10-25% bij tekenen van het koopcontract. De overige 75-90% betaal je pas bij oplevering. Hiermee zijn financieringskosten tijdens de bouw voor de projectontwikkelaar. Ook heb je hiermee veel tijd om het geld bij elkaar te krijgen. Rendementen op de verhuur van 4-8+% afhankelijk van de locatie. In vergelijking, in Nederland is 4% al veel voor nieuwbouw. Als jij een van de eersten bent die koopt in een project, kan je tegen een lagere prijs kopen. Hoe meer het project vordert, hoe duurder de appartementen worden. Tegen de tijd dat het appartement opgeleverd wordt, is het hierdoor meestal meteen zo’n 10% meer waard. Naast de waardestijging op de langere termijn.

Veel nieuwbouw appartementencomplexen in stadscentra zijn zeer luxe uitgevoerd. Met een eigen conciërge, gym, bioscoopzaal en dakterras voor alle bewoners, soms zelfs een zwembad. Appartementen worden volledig afgewerkt, inclusief keuken, sanitair, wand- en vloerafwerking. Ter vergelijking: Nederlandse nieuwbouw is een kale betonnen bak waar je minimaal nog 10-20k aan moet spenderen om het überhaupt bewoonbaar te maken. Alles is spiksplinternieuw en komt met garanties, dus de eerste jaren geen onderhoudskosten. Geen zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming, deze regels kennen ze in de UK niet.

Je betaalt wel gewoon overdrachtsbelasting in tegenstelling tot Nederland.