Langzaam maar gestaag beginnen particuliere verhuurders hun bezit in Nederland te verkopen. Zodra de huurder opzegt, wordt het pand verkocht. Nederlands vastgoed als belegging brengt in veel gevallen te weinig meer op door de stapeling aan overheidsmaatregelen.
Veel particuliere verhuurders overwegen na verkoop van hun pand te investeren in onroerend goed in het buitenland. Bijvoorbeeld vastgoed in Engeland, Spanje en Portugal.
Wat zijn de voordelen van vastgoed in Engeland?
Er is een groot tekort aan woningen
Er is in het Verenigd Koninkrijk, net als in Nederland, een groot tekort aan woningen en veel druk op de huurmarkt. De bevolking groeit met ongeveer een half procent per jaar en er wordt al jarenlang te weinig gebouwd, waardoor het tekort alleen maar toeneemt. Een schokkend feit is dat het woningtekort inmiddels opgelopen is tot 4,3 miljoen! Vorig jaar woonden 3,6 miljoen mensen tussen de 20 en 34 jaar, waaronder een derde van de jonge mannen, nog bij hun ouders door onder andere de toegenomen kosten voor het kopen of huren van een woning. Elk jaar wordt er te weinig gebouwd, waardoor het probleem alleen maar groter wordt. Een analyse op basis van de migratieprognoses voor 2023-2036, schatte dat er in die periode 421.000 nieuwe woningen per jaar nodig zouden zijn. Het aantal zou kunnen oplopen tot 529.000 als de huidige netto migratieniveaus aanhouden. De huidige doelstelling van de Britse overheid is 300.000 woningen per jaar, een doel dat de overheid de afgelopen jaren niet heeft gehaald. Kortom, een situatie erg vergelijkbaar met die in Nederland.
Huizenprijzen in Engeland en Wales stijgen al jaren
Historisch gezien stijgen de prijzen van huizen in Engeland (London en de gebieden daarbuiten) en Wales al vele jaren. Enkele malen is er sprake geweest van een dip of stabilisatie, maar de lange termijn toont een consistente stijging. In 1926, kostte een eigen huis in de UK gemiddeld 619 Britse Pond. In 2024, bijna 100 jaar later, is de gemiddelde prijs van een woning in 282.000 Britse Pond. Ruim 450 keer meer! De lange termijn waardestijging is dus erg positief. Zowel in het centrum van Engeland (het gebied rondom grote steden zoals bijvoorbeeld de stad Londen) als daarbuiten tonen groei en prijzen van vastgoed stijgen. Ook op plekken waar geïnvesteerd wordt in goede infrastructuur zie je groei van huizenprijzen.
Cijfers uit het verleden zijn natuurlijk geen garantie voor de toekomst. Maar… gezien het enorme woningtekort, de groei van de bevolking en beperkte hoeveelheid grond kunnen wij ons goed voorstellen dat deze trend zich doorzet en dat er sprake is van een verdere stijging in woningprijzen.
Het rendement op Brits vastgoed
Realistisch gezien heb je in de UK een direct nettorendement (netto huurstroom) van minimaal 4,5– 8,0% op jaarbasis en een voorspeld indirect rendement (waardestijging van objecten) van minimaal 10-20% over de komende 5 jaar. In het Noordwesten bijvoorbeeld is de waardestijging voorspeld 28,8% tot 2028. Door het grote tekort stijgen de huren jaarlijks. De particuliere huurprijzen die huurders in het Verenigd Koninkrijk betalen, stegen in de 12 maanden tot en met januari 2024 met 6,2%.
Financieren van vastgoed
Vastgoed in de UK is te financieren middels een hypotheek. Het vinden van een passende vastgoedfinanciering of een geschikte lening is cruciaal als je uiteindelijk het rendement op eigen vermogen wilt verhogen door gebruik te maken van het hefboomeffect. Indien je financiering zoekt voor een lange periode maak je meestal gebruik van een hypotheek van een instantie als een bank. Hierbij is de looptijd typisch 1-10 jaar, de loan-to-value 70-75% en kan je bepalen of wel of niet je een aflossingsvrije hypotheek wilt. Rentepercentages voor verhuurd vastgoed zijn vergelijkbaar met Nederland.
De economie in Engeland: voorzichtige groei
De UK is historisch gezien een land met betrouwbare overheid en sterke economie. De UK is één van de economische grootmachten ter wereld. Het bruto binnenlands product (BBP) van het Verenigd Koninkrijk bedroeg in 2023 2,274 biljoen Britse ponden, een lichte stijging vergeleken met het voorgaande jaar, toen de omvang van de Britse economie 2,27 biljoen ponden bedroeg. De daling van het BBP tussen 2019 en 2020 werd veroorzaakt door de COVID-19-pandemie en daaropvolgende lockdowns, die ernstige schade aanrichtten aan veel industrieën, met name in de dienstensector waarvan de Britse economie sterk afhankelijk is. De hoofdstad Londen is de financiële krachtpatser van Europa en de grootste stad van Europa. De London Stock Exchange is ook Europa’s grootste en een van de grootste aandelenmarkten ter wereld.
De UK staat bekend als een van ‘s werelds meest ontwikkelde economieën, met bedrijven als Shell, Deloitte, Barclays, Tesco, Unilever, Vodafone en Paul Smith die profiteren van de enorme op diensten gebaseerde industrie van de UK.
De UK dient ook als een educatief en cultureel centrum, met de meeste van ‘s werelds beste universiteiten die een eerste keuze zijn voor de lokale bevolking en voor immigranten die buitenlands onderwijs zoeken, van Oxford tot Cambridge, Buckingham, Essex en anderen. Er studeren alleen al >150.000 Chinese studenten in de UK!
Verhuren in de UK
In de UK (Engeland, Wales) is er meestal geen sprake van verhuur voor onbepaalde tijd, tenzij er sprake is van een regulated tenancy. Dit zijn huurcontracten die voor 15 januari 1989 zijn afgesloten, waarbij huurders levenslang recht hebben om in de woning te wonen en huurverhogingen alleen na goedkeuring van de rechter kunnen plaatsvinden.
De meeste mensen in de UK huren onder een Assured Shorthold Tenancy (AST). De AST biedt flexibiliteit voor zowel verhuurder als huurder en legt de rechten en verplichtingen van beide partijen vast. Het is een huurcontract met een vaste periode (fixed term) van minimaal 6 maanden. Als verhuurder kan je de huur opzeggen met 2 maanden opzegtermijn aan het einde van de vaste periode, of tijdens de vaste periode, als je dit in het contract hebt opgenomen (beiden onder bepaalde, vrij simpele voorwaarden).
Er zijn op dit moment twee soorten kennisgevingen waarmee een huurder uit huis gezet kan worden (notices). De eerste is een Section 8, die wordt gebruikt wanneer de huurder een huurachterstand heeft. Zodra deze kennisgeving is gegeven, heeft de huurder twee weken om de woning te verlaten. Als de huurder niet vrijwillig vertrekt, wat zelden gebeurt, moet je gerechtelijke stappen ondernemen, waarvoor een vooraf te betalen vergoeding van ongeveer £900 geldt. Meestal zijn het huurders die een uitkering ontvangen, zoals Universal Credit, en de rechtbank zal vrijwel zeker een Bezit Bevel (Possession Order) uitvaardigen. Gerechtskosten kunnen meestal niet verhaald worden op de huurder. Tevens moet de verhuurder meestal de achterstanden meestal afschrijven, waardoor de verhuurder veel financiële schade lijdt. Als de huurder de woning dan nog steeds niet verlaat, moet de verhuurder twee weken wachten en vervolgens de deurwaarder inschakelen. Dit kost meestal nog eens minimaal £200. De deurwaarder gaat met de verhuurmakelaar en een slotenmaker naar de woning, opnieuw op kosten van de verhuurder, waarna de woning wordt teruggegeven.
De tweede is de Section 21, de foutloze uitzetting (no fault eviction). In dit geval heb je als verhuurder meestal te maken met een redelijke huurder die op zoek gaat naar een andere woning. De huurder krijgt twee maanden tijd om de woning te verlaten. Deze kennisgeving (notice) wordt meestal uitgevaardigd als bijvoorbeeld een verhuurder de woning wenst te verkopen en de nieuwe koper een onbewoonde woning wil hebben. Section 21 zal hoogst waarschijnlijk op korte termijn afgeschaft worden door de nieuwe regering.
Brexit: een koerswijziging zonder grote gevolgen
De uittreding van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie (EU) heeft ongetwijfeld nieuwe overwegingen voor buitenlandse investeerders met zich meegebracht. De kernsterktes van de Britse vastgoedmarkt blijven echter bestaan. Het juridische kader is nog steeds robuust, het belastingverdrag tussen Nederland en de UK is intact en het woningtekort blijft enorm.
Belastingen: Vastgoed kopen binnen een Limited Company
In de UK bestaat zoiets als Box 3 niet. Zolang je je vastgoed aankoopt en exploiteert vanuit een Limited Company (Ltd) wordt er corporation tax geheven over winst (dus bruto huurinkomsten minus alle kosten die in de Limited Company gemaakt worden). Dit is op dit moment 19% voor winsten <£50.000 per jaar en 25% voor winsten >£250.000 per jaar. Tussen deze twee bedragen wordt een system of marginal relief gebruikt. Op het moment dat de winst uit de Limited Company naar Nederland gehaald wordt dien je eveneens rekening te houden met dividendbelasting in Nederland om de winst naar privé te kunnen halen.
Buitenlandse investeerders in de UK
Het Verenigd Koninkrijk heeft de status als de beste Europese investeringsbestemming, volgens de European Investor Intentions Survey van CBRE uit 2024. De enquête laat zien dat Europese investeerders voor het tweede jaar op rij de hoogste rendementsverwachtingen hebben voor het Verenigd Koninkrijk, gevolgd door Duitsland en vervolgens Polen, Spanje en Nederland.
Samenvattend: Waarom is de UK het beste land als je wil investeren in onroerend goed?
✔️ In Engeland is, net als in Nederland, sprake van bevolkingsgroei, een groot tekort aan woningen en een goede infrastructuur. Tevens wordt de samenleving gekenmerkt door stabiliteit en zie je historisch gezien dat de economie stijgt. Dit alles maakt het zeer waarschijnlijk dat vastgoedprijzen stijgen op de lange termijn
✔️ Veel aanbod van onroerend goed met transformatievergunning
✔️ Mogelijkheid tot het aankopen van een portfolio met meerdere woningen (flat, appartement, woonhuis) vanaf £140.000
✔️ Betere verhouding tussen aankoop- en verhuurprijs (lagere kosten bij aankoop) waardoor een win-win situatie ontstaat voor huurder en verhuurder
✔️ Eerlijke belasting op daadwerkelijk gerealiseerd resultaat i.p.v. op fictief resultaat
✔️ Mogelijkheid tot (her) financiering middels een hypotheek
✔️ Mogelijkheid tot tijdelijk verhuren van een woning. Je wordt niet verplicht tot het sluiten van een huurcontract voor onbepaalde tijd
✔️ Er is geen onderscheid tussen sociale sector, middenhuur of vrije sector. De markt bepaalt de prijs
✔️ Buitenlandse investeerders kunnen gemakkelijk vastgoed aankopen zonder naar de UK toe te reizen