Als je op zoek bent naar een koopwoning, dan is een van de eerste dingen die je doet, het kijken naar de hypotheekmogelijkheden. Maar wat als het huis dat je wilt kopen niet hypothecair te financieren is? Dat is waar het begrip unmortgageable om de hoek komt kijken. In deze blog bespreken we wat het betekent als een woning unmortgageable is, waarom het een kans kan bieden voor vastgoedbeleggers en wat de redenen zijn waarom een woning unmortgageable kan zijn.
Wat betekent unmortgageable?
Unmortgageable verwijst naar een situatie waarin een woning niet in aanmerking komt voor hypothecaire financiering. Dit kan betekenen dat de woning onverkoopbaar wordt, omdat de meeste kopers een hypotheek nodig hebben om een woning te kopen. Als een woning niet in aanmerking komt voor hypothecaire financiering, kan dit leiden tot een aanzienlijke waardedaling van de woning, vaak met tienduizenden ponden. In sommige gevallen kan een woning zelfs helemaal niet verkocht worden. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de woning in te slechte staat verkeert om te voldoen aan de minimale normen voor hypothecaire financiering, of dat er juridische kwesties zijn die het moeilijk maken om een hypotheek te krijgen. Kortom, als een woning als unmortgageable wordt beschouwd, kan dit aanzienlijke gevolgen hebben voor de verkoopbaarheid en de waarde ervan.
8 meest voorkomende redenen waarom een woning niet hypothecair te financieren is:
Een woning kan onbewoonbaar zijn en in dusdanig slechte staat verkeren dat niemand erin kan wonen. Dit kan bijvoorbeeld te wijten zijn aan verwaarlozing, gedeeltelijke verwaarlozing of veiligheidsproblemen.
- Woningen zonder keuken of badkamer.
- Woningen met structurele problemen, zoals een verzakte aanbouw.
- Als er Japanse duizendknoop (Japanese knotweed) of ander invasief onkruid wordt gevonden dat groeit op het terrein of in de buurt, zullen veel geldschieters een hypotheek weigeren totdat er een behandelplan is opgesteld. Dit type onkruid kan snel groeien en mogelijk structurele schade aan eigendommen veroorzaken.
- Ernstige vochtproblemen, droogrot en natrot (damp, dry rot en wet rot) worden allemaal beschouwd als structurele gebreken die ernstig genoeg kunnen zijn om een woning niet hypothekeerbaar te maken.
- Woningen met een geschiedenis van of een hoog risico op verzakking of wateroverlast zijn ook moeilijk te hypothekeerbaar. Bodemdaling kan bijvoorbeeld een bijzonder risico vormen in voormalige steenkoolmijngebieden.
- Te goedkoop vastgoed kan ook een probleem zijn, omdat de meeste kredietverstrekkers geen hypotheken aanbieden van minder dan ongeveer £40.000 of £50.000 (idealiter >£100.000). Als een eigendom minder waard is dan deze bedragen, kan het niet worden gehypothekeerd. De oplossing voor vastgoedbeleggers is om meerdere woningen tegelijk te financieren. Lees hier meer.
- Leasehold woningen met een te korte lease, meestal korter dan 70 of 80 jaar.
- Ontbrekende bouwvergunningen of bouwregelgeving kunnen ook problemen veroorzaken. Als een woning (of een deel daarvan, zoals een aanbouw) is gebouwd zonder de benodigde bouwvergunning, kan een hypotheek worden geweigerd. Als bepaalde bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder goedkeuring van de bouwvoorschriften van de gemeente en er geen certificaat van overeenstemming is om dit te bewijzen, kan een geldschieter ook nee zeggen. Dit geldt bijvoorbeeld voor werkzaamheden zoals het vervangen van deuren en ramen, herbedrading of een nieuwe cv-ketel.
Waarom is het kopen van een unmortgageable woning een kans voor vastgoedbeleggers?
Hoewel het hebben van een unmortgageable woning voor de meeste mensen een groot probleem is, biedt het juist kansen voor vastgoedbeleggers. Het kopen van een unmortgageable woning kan voor beleggers een kans zijn om het onroerend goed te verkrijgen tegen een veel lagere prijs dan de marktwaarde. Dit komt omdat de vraag naar dit soort woningen laag is, waardoor de prijs lager kan zijn dan vergelijkbare woningen die wel in aanmerking komen voor hypothecaire financiering.
Een vastgoedbelegger kan vervolgens de nodige reparaties en renovaties uitvoeren om het probleem op te lossen en de woning op de markt te brengen tegen een hogere prijs. Dit kan de belegger een aanzienlijk rendement opleveren, vooral als de woning wordt verkocht in een stijgende vastgoedmarkt.
Het is echter belangrijk om te benadrukken dat het kopen van een unmortgageable woning niet zonder risico is. Beleggers moeten een grondige due diligence uitvoeren en ervoor zorgen dat het probleem daadwerkelijk op te lossen is. Anders kan het project aanzienlijk meer kosten dan verwacht en kan het rendement dalen of kan je je geld verliezen.
Dit is de reden dat het belangrijk is om samen te werken met deskundigen, zoals bouwkundige inspecteurs en vastgoedadvocaten, om ervoor te zorgen dat je volledig op de hoogte bent van alle problemen en risico’s die verband houden met de aankoop van een unmortgageable woning. Op deze manier kan jij als belegger beter voorbereid zijn op het proces en een weloverwogen beslissing nemen over het al dan niet kopen van de woning.