De verhuurmakelaar (letting agent)
Wanneer een verhuurder kiest voor een volledig beheer service, zoals het beheren van bezichtigingen en de sleuteloverdracht, kan dit helpen bij het efficiënt en zorgeloos verhuren van de woning. In ruil voor deze service wordt gewoonlijk een vergoeding in rekening gebracht, meestal tussen 8% en 15% van de jaarlijkse huur.
De beheerder controleert onder andere of de potentiële huurder gerechtigd is om in het Verenigd Koninkrijk te wonen. Daarnaast wordt de borgsom vastgelegd in een Deposit Scheme conform de regelgeving en worden alle belangrijke documenten aan de huurder overhandigd.
Verplichtingen als verhuurder
Als verhuurder (landlord) heb je verschillende verantwoordelijkheden om je huurwoning veilig en gezond te houden voor je huurders. Je moet ervoor zorgen dat de woning vrij is van gezondheidsrisico’s en dat alle gas- en elektrische apparatuur veilig geïnstalleerd en onderhouden is. Daarnaast moet je de woning voorzien van een Energieprestatiecertificaat en de borg van de huurder beschermen in een door de overheid goedgekeurd schema. In Engeland moet je controleren of de huurder het recht heeft om de woning te huren en hen een kopie van de How to Rent checklist geven bij de start van de huur. Deze bevat nuttige informatie over de rechten en plichten bij het huren van een woning. Daarnaast wordt een Energy Performance Certificate (EPC) overhandigd, dat aangeeft hoe energiezuinig de woning is en welke mogelijke verbeteringen kunnen worden doorgevoerd om de energie-efficiëntie te verhogen.
Brandveiligheid is een belangrijke verantwoordelijkheid; je moet rook- en koolmonoxidemelders installeren en testen, en voldoen aan brandveiligheidsvoorschriften voor appartementencomplexen en omgebouwde woningen. Gezondheids- en veiligheidsinspecties worden uitgevoerd door de gemeente via het Housing Health and Safety Rating System (HHSRS), om ervoor te zorgen dat huurwoningen veilig zijn. Inspecties kunnen plaatsvinden op verzoek van huurders of als de gemeente vermoedt dat een woning gevaarlijk is. Als er ernstige gebreken worden gevonden, kan de gemeente een verbeteringsbericht sturen, zelf reparaties uitvoeren en de kosten bij jou in rekening brengen, of het gebruik van de woning beperken.
Als je een hypotheek hebt op de woning, moet je toestemming krijgen van de hypotheekverstrekker om de woning te verhuren. Voor gereguleerde huurcontracten (regulated tenancies), particuliere huurcontracten die voor 15 januari 1989 zijn gestart, gelden specifieke regels voor het wijzigen van huurprijzen en voorwaarden.
Het huurcontract in de UK
De meeste mensen in de UK huren onder een Assured Shorthold Tenancy. Dit is een van de meest gebruikelijke en standaard huurovereenkomsten in het Verenigd Koninkrijk die van toepassing is op particuliere huurovereenkomsten die na 15 januari 1989 zijn aangegaan.
De AST is bedoeld voor huurders die de woning als hun hoofdverblijf gebruiken en waarbij de verhuurder niet in dezelfde woning woont. Het biedt flexibiliteit voor zowel verhuurders als huurders en legt de rechten en verplichtingen van beide partijen vast. Het is een huurcontract met een vaste periode (fixed term) van minimaal 6 maanden. Als verhuurder kan je de huur opzeggen met 2 maanden opzegtermijn aan het einde van de vaste periode, of tijdens de vaste periode, als je dit in het contract hebt opgenomen (beiden onder bepaalde, vrij simpele voorwaarden). klik hier voor meer informatie op de officiële site van de Britse overheid.
In een AST heeft de verhuurder het recht om de huurder de woning te laten verlaten na afloop van de contractperiode, mits de juiste procedures worden gevolgd. Hier hoef je geen reden voor op te geven.
Ook kan je de huur opzeggen als de huurder bijvoorbeeld niet betaalt. Een mogelijkheid waar wij nog nooit gebruik van gemaakt hebben. Want wij willen het liefst langdurige huurders die ergens met plezier wonen.
Als je toch wil dat de huurder jouw woning verlaat zijn er twee belangrijke procedures voor het starten van een uitzettingsprocedure, afhankelijk van de fase van het huurcontract:
- Section 8 en Section 21: Zie hier.
Naast AST zijn er ook andere soorten huurovereenkomsten, zoals Excluded Tenancy (bijv. hospita-regeling), Assured Tenancy (van 15 januari 1989 tot 27 februari 1997) en Regulated Tenancy (voor 15 januari 1989, waarbij huurders levenslang recht hebben om in de woning te wonen en huurverhogingen alleen na goedkeuring van de rechter kunnen plaatsvinden).
Het is belangrijk voor zowel verhuurders als huurders om op de hoogte te zijn van de specifieke kenmerken en rechten die elk type huurovereenkomst met zich meebrengt, om eventuele geschillen of problemen te voorkomen en een duidelijk begrip te hebben van hun rechten en plichten binnen de huurrelatie.