Waardestijging huizen: de huizenmarkt in het Verenigd Koninkrijk
Als je overweegt te investeren in Brits vastgoed, is het belangrijk te begrijpen wat de prijs ervan beïnvloedt. Te begrijpen wat prijsontwikkeling op de woningmarkt beïnvloedt. Veel investeerders houden vast aan ideeën zoals “vastgoed stijgt altijd in waarde” of “er wordt niet genoeg gebouwd”. Dit is echter niet altijd of maar deels waar.
Wat zijn voor mij nou de vijf belangrijkste factoren die zorgen voor stijging van de huizenprijzen in Engeland en Wales?
1. Daling van de kosten van leningen door lagere hypotheekrente
Dit is waarschijnlijk niet de eerste factor waar je aan denkt, maar men onderschat de impact van de kosten en beschikbaarheid van een hypotheek op huizenprijzen van koopwoningen.
Als geld lenen goedkoper is bij lagere hypotheekrente (en maandlasten dus lager zijn), kunnen mensen een hogere prijs bieden voor een woning. Dit drijft uiteindelijk de gemiddelde prijs op en zorgt voor een stijging in de woningmarkt. Ook betekent het voor investeerders dat het gewenste netto rendement makkelijker behaald kan worden indien hypotheekkosten lager zijn, zelfs als een groter bedrag geleend wordt. Deze ontwikkeling drijft eveneens de prijs op.
Het omgekeerde is natuurlijk ook waar. Dus waarom zijn de prijzen niet verder gedaald sinds de rentetarieven vanaf hun historisch dieptepunt in 2022 zijn gestegen? Er zijn ook andere factoren in het spel…
2. Vraag overtreft aanbod op de woningmarkt: het woningtekort in cijfers door te weinig bouw van woningen
Uiteraard wordt de prijs van vastgoed beïnvloed door vraag en aanbod. De woning crisis in Groot-Brittannië is al decennialang een uitdaging en momenteel ontbreken er maar liefst 4,3 miljoen woningen op de nationale woningmarkt. Deze achterstand ontstond kort na de Tweede Wereldoorlog als gevolg van veranderingen in het huisvestingsbeleid in het land (zie ook deze blog).
De bevolking van de UK is tussen 2022 en 2023 met 600.000 toegenomen. Er zijn slechts circa 173.000 nieuwbouwwoningen gebouwd in deze periode, resulterend in een opwaartse druk op de prijzen. Ook in in de decennia daarvoor is er dus veel te weinig gebouwd, met als gevolg een steeds groter tekort.
Te weinig bouw van nieuwbouwwoningen komt onder andere door een gebrek aan bouwkavels (grond met bestemming wonen) waardoor bouwgrond schaars en duur is, hoge kosten voor materialen en arbeid en hoge kosten voor financiering. De verwachting is dat dit de komende jaren leidt tot een steeds groter woningtekort en stijging van prijzen van elk woningtype.
Dat vraag aanbod overtreft is echter niet in elk land het geval! In China bijvoorbeeld, zijn er miljoenen woningen te veel. Het is dan ook niet gek dat daar gesproken wordt over een bubbel en dalende prijzen (bron).
Ook dichter bij huis, zoals in Italië en Spanje zijn er regio’s met een krimpende bevolking en veel leegstand van woningen. Het is dus van groot belang om je te verdiepen in de lokale woningmarkt, de cijfers te kennen en landen te vergelijken (zie ook deze blog). Het laatste wat je wil is investeren in een woning die vervolgens leeg staat of met verlies wordt verkocht.
3. De emoties: mensen voelen zich positiever
Meer vraag komt niet alleen van een groeiende bevolking: het wordt ook gegenereerd door meer mensen die besluiten dat ze een woning willen kopen… en zo positief zijn dat ze bereid zijn hogere prijzen te betalen.
Als lonen stijgen, er baanzekerheid is en men gelooft dat vastgoedprijzen alleen maar verder stijgen, zijn mensen eerder geneigd om te overbieden dan als de algemene opinie negatief is.
In extremen verandert positiviteit in huizengekte en vormt zich een bubbel: mensen kopen vastgoed tegen elke prijs, hetzij omdat ze bang zijn dat de markt aan hen voorbijgaat (angst; fear of missing out (FOMO)) of omdat ze willen profiteren van toekomstige winsten (hebzucht).
Op dit moment zie je dat het sentiment weer steeds positiever wordt op de Britse woningmarkt.
4. Productiviteit neemt toe
Zoals de econoom Henry George in de 19e eeuw verkondigde, heeft bouwgrond de neiging om de winsten van technologische vooruitgang en publieke investeringen mee te pikken. Dit komt omdat (in tegenstelling tot arbeid en kapitaal) het aanbod van land grotendeels vaststaat, dus als het mogelijk wordt om meer inkomen te genereren uit een gegeven stuk grond kan de eigenaar de prijs die hij ervoor vraagt verhogen. Ook leidt meer productiviteit meestal tot meer werkgelegenheid, waardoor meer mensen in een bepaald gebied willen wonen, vraag daar aanbod overstijgt en prijzen stijgen.
Vergelijk maar eens de huizenprijzen in de Achterhoek met die in de Randstad. Prijzen verschillend daardoor per provincie en liggen over het algemeen hoger in de stad dan op het platteland.
Dit is een vrij simplistische samenvatting van een belangrijk paradigma in de economie, maar de kern is dat naar mate productiviteit en investeringen in een bepaald gebied toenemen, vastgoedprijzen stijgen. Dit is de reden dat er vaak gesproken wordt over ‘locatie, locatie, locatie’. Ook een goede infrastructuur en goede algemene voorzieningen maken dat een locatie aantrekkelijker kan zijn voor kopers op de woningmarkt.
5. Alle prijzen stijgen
Inflatie betekent dat vrijwel alles met de tijd duurder wordt – en vastgoed is daarin geen uitzondering. In feite, als je de vastgoedprijzen hiervoor corrigeert, zie je dat ze over de laatste 150 jaar gemiddeld slechts 1,1% meer zijn gegroeid dan de algemene inflatie per jaar (bron).
Als je met contant geld koopt, is dit een zeer matig rendement. Maar als je met een hypotheek koopt (waar de schuld statisch blijft terwijl inflatie de waarde van het vastgoed, de huur en lonen verhoogt), kan inflatie alleen al serieus vermogen voor je creëren.
Men spreekt in dit geval over het hefboomeffect, waardoor het gemiddelde rendement op eigen vermogen aanzienlijk toeneemt (zie ook deze blog).
Wil jij het rendement op vastgoed voor de verhuur berekenen? Kijk dan naar deze blog.
De actuele cijfers omtrent de ontwikkeling huizenprijzen de afgelopen jaren?
De afgelopen 1 a 2 jaar was er sprake van het dalen van de huizenprijzen in de UK. In onze ogen voorlopig het perfecte moment om in te stappen voor investeerders en starters op de koopwoningmarkt.
Deze daling was met name te wijten aan stijgende hypotheekrente als reactie van de centrale bank op de hoge inflatie na jaren van grote stijgingen in woningprijzen.
Wat zeggen de cijfers? De Zoopla Britse huizen prijsindex liet een trager tempo van jaarlijkse prijsverandering zien, namelijk -1,1 procent in november 2023, vergeleken met +7,2 procent een jaar geleden. Eerder een afvlakking van de stijging dan een echte daling dus.
De echte dip in de Britse huizenmarkt lijkt inmiddels voorbij te zijn. Het sentiment verbetert als gevolg van stijgende inkomens en een aanvankelijke daling van hypotheekrentes. Zie ook dit nieuwsbericht.
De komende jaren is de verwachting er een stijgende trend zal zijn in prijzen van woningen. Het voorbehoud hierbij is vanzelfsprekend dat resultaten uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst.
Grote regionale verschillen
De gemiddelde cijfers verschillen sterk per provincie en gemeente. Dit is duidelijk te zien in deze mooie visualisatie). In de goedkoopste regio Shildon kost een gemiddelde koopwoning slechts bijna £70.000 ten opzichte van het gemiddelde van £541,000 voor een woning in Londen in Oktober 2023. Met deze cijfers is de ‘affordability’ berekend op basis van de ratio tussen jaarinkomen van een stel en gemiddelde prijs van koopwoningen. In Shildon is dit 1.06 ten opzichte van ruim 5 in de goedkoopste wijken van Londen. Bizarre cijfers die grote regionale verschillen tonen in prijzen van koopwoningen.
Aantal woningverkopen of beschikbare woningen is toegenomen
Een toename van het beschikbare aanbod in 2023, een kwart meer dan vorig jaar, vergroot het aantal keuzemogelijkheden en ondersteunt de verkoop. Kopers en verkopers komen steeds meer op één lijn met de prijsstelling, waardoor de neerwaartse druk op de woningwaarde afneemt. Je ziet dat met name starters in Engeland voorlopig de grootste kopende groep is op de koopwoningmarkt. Zie ook dit nieuwsbericht. Deze consument koopt appartementen, maar ook koopwoningen.
Wat betekent dit allemaal: huizenprijzen op de lange termijn stijgend?
Het is onmogelijk om met zekerheid toekomstige vastgoedprijzen te voorspellen, omdat al deze factoren (en meer) voortdurend met elkaar in interactie zijn. Vastgoedprijzen fluctueren dus, en omdat menselijke emotie een van de factoren is, zijn er spectaculaire booms en crashes.
Als langetermijninvesteerder haal ik heb ik het meeste vertrouwen in de laatste twee argumenten. Vanwege inflatie, de natuurlijke schaarste van land en gebrek aan bouw van nieuwe woningen, denk ik dat waarde op lange termijn altijd zal stijgen, zelfs als er onderweg grote schommelingen zijn.
Onze vastgoedtip voor jou:
Houd elk kwartaal het persbericht van Zoopla (Zoopla huis prijsindex) in de gaten. De interessantste komt aan het eind van het jaar rond de maand december als de cijfers van het voorafgaande jaar zijn samengesteld op basis van informatie in het kadaster. Zoopla analyseert per drie maanden het aantal transacties in het Britse kadaster (aantal verkopen van appartementen en ander type woningen), kijkt naar gemiddelde prijzen per gemeente en geeft hiermee inzicht in trends van verkochte woningen per kwartaal. Belangrijke cijfers uit het kadaster worden overzichtelijk gepresenteerd voor elke vastgoedinvesteerder die meer inzicht wil hebben in de markt en in huizenprijzen.