Conveyancing Searches
Bij het kopen van een woning begint het proces van onderzoeken, oftewel “searches“. Deze worden uitgevoerd door de notaris (solicitor) en omvatten het onderzoek naar omgevingsrisico’s zoals overstromingen, mijngangen en lokale vergunningen. Dit proces geeft de koper inzicht in de risico’s van het kopen van de woning en helpt vroegtijdig eventuele problemen te identificeren. Het resultaat van de onderzoeken komt ongeveer na twee maanden. Hierbij is het onduidelijk hoe lang dit proces precies duurt. Soms kan je ervoor kiezen, in verband met snelheid, om deze searches af te kopen middels een no search indemnity. Eigenlijk betekent dit dat je een verzekering afsluit (voor £50-150) voor het geval er een negatieve bevinding uit de searches komt.
Hieronder een aantal zaken die de solicitor onderzoekt:
- Monumentale status
- Gelegen in een beschermd gebied
- Gesitueerd in een gebied met boombehoudsverordening
- Voorstellen voor nieuwe wegen of verkeersregelingen
- Verontreinigd land
- Afgegeven vergunningen die het pand beïnvloeden
- Bouwvoorschriften
- Of het pand in een door radon beïnvloed gebied ligt
Als je een huis volledig met contant geld koopt, ben je niet gebonden aan de eisen van een geldverstrekker en kun je zelf bepalen welke onderzoeken je laat uitvoeren. Toch is het riskant om te besparen op de aanbevolen onderzoeken van je notaris. Het niet uitvoeren van deze onderzoeken kan leiden tot onverwachte problemen die veel geld en tijd kunnen kosten.
De noodzakelijke onderzoeken bij het kopen van een huis variëren afhankelijk van de locatie van het pand. De belangrijkste onderzoeken zijn locatie-specifiek en je notaris zal je adviseren over welke nodig zijn. De drie voornaamste onderzoeken zijn:
- Lokale autoriteit onderzoeken: Deze geven informatie over bouw- en vergunningskwesties, wegenproblematiek en vervuilingsproblemen.
- Milieu onderzoeken: Deze brengen mogelijke overstromingen, aardverschuivingen, verzakkingen en vervuilde grond aan het licht.
- Water- en riolerings onderzoeken: Deze verduidelijken eigendoms- en onderhoudsvraagstukken van riolering en waterleidingen, evenals de wateraansluiting en of de watervoorziening wordt gemeten.
Deze onderzoeken worden meestal aangevraagd zodra je bod is geaccepteerd en je een notaris hebt ingeschakeld. De kosten variëren afhankelijk van de soort search en de lokale autoriteit en kunnen uiteenlopen van enkele tientjes tot een paar honderd euro. Lokale autoriteit onderzoeken kunnen vanwege personeelstekorten en verouderde systemen lang duren, soms wel tot vier maanden.
Er zijn officiële onderzoeken, uitgevoerd door lokale autoriteiten, en gereguleerde onderzoeken, uitgevoerd door gespecialiseerde bedrijven die aanvullende informatie kunnen vragen en verzekeringen bieden. Het is belangrijk om de onderzoeken binnen zes maanden na bestelling te voltooien, omdat de geldigheid anders verloopt.
Hoewel de kosten van de onderzoeken variëren per gemeente, kunnen sommige juridische bedrijven nationale afspraken hebben met zoekbedrijven voor vaste prijzen, wat het kostenplaatje gelijkmatiger maakt. Het is raadzaam om altijd de aanbevelingen van je notaris op te volgen om onaangename verrassingen te voorkomen.
Eigendomsonderzoek
Deze onderzoeken worden uitgevoerd om de eigendomsrechten en plannen van de woning te controleren. De documenten worden aangeschaft via de Land Registry website en bieden informatie over vorige eigenaren, betaalde prijzen, geregistreerde schulden, rechten van overpad, de locatie van het pand, en de algemene grenzen. Dit is essentieel om te bewijzen dat de verkoper de legale eigenaar is en het recht heeft om het pand te verkopen.
Water- en afvoeronderzoek
Omdat het in Wales en Engeland vaak flink kan regenen, is het belangrijk dat al het hemelwater goed kan worden afgevoerd. Het water- en afvoeronderzoek richt zich op essentiële informatie met betrekking tot de toegang van een onroerend goed tot water- en afvoervoorzieningen. Dit kan informatie omvatten over overstromingsrisico’s, de nabijheid van waterlichamen zoals rivieren of zeeën, drainage- en rioolsystemen, en eventuele restrictiezones met betrekking tot waterbehoud en -beheer.
Omgevingsonderzoek
Tot slot zijn er environmental searches, die zich richten op grondverschuivingen, bodemverzakking, verontreinigd land als gevolg van historische stortplaatsen en afvallocaties, en het risico op overstromingen van nabijgelegen rivieren of zeeën. Dit rapport geeft inzicht in overstromingsrisico’s van rivieren, zeeën, en regenwater, en kan aangeven of verzekeringen moeilijk te verkrijgen zijn. Het rapport kan ook informeren over bestaande overstromingsverdedigingen en de verzekeringspremies. Deze onderzoeken duren gemiddeld 48 uur tot enkele weken.
Behandelen van problemen gevonden bij de onderzoeken
Het is de verantwoordelijkheid van de zoekmaatschappij en je notaris om problemen te identificeren die je beslissing om het pand te kopen kunnen beïnvloeden. Voorbeelden zijn overstromingsrisico’s, onwettige uitbreidingen, buurconflicten, schulden op het pand, beschermde bomen, geplande bouwontwikkelingen, en problemen zoals Japanse duizendknoop.
Verantwoordelijkheden van de notaris/conveyancer
De notaris of conveyancer moet alle noodzakelijke informatie over het pand verzamelen en je hierover adviseren. Het is belangrijk om te vragen welke onderzoeken ze zullen uitvoeren en ervoor te zorgen dat ze gebruikmaken van gerenommeerde zoekaanbieders die lid zijn van organisaties zoals COPSO of IPSA.
Beperkingen van de onderzoeken
De onderzoeken kunnen niet alles oppikken, vooral als er vergunningen worden aangevraagd na het uitvoeren van de onderzoeken. Het is belangrijk om zelf ook onderzoek te doen en de omgeving op verschillende momenten van de dag te bezoeken om een volledig beeld te krijgen van het pand en de omgeving.
Bouwkundige keuring (house survey)
De bouwkundige keuring is een grondige bouwkundige inspectie die wordt uitgevoerd door een onafhankelijke inspecteur en los staat van de searches. Waar het onderzoek van de solicitor meer inzicht geeft in de lokale risico’s, geeft de house survey vooral inzicht in de staat van de woning en welke bouwkundige risico’s of gebreken er zijn.
Bewijs van uitgevoerde verbouwing
Bewijs van uitgevoerde verbouwingen is van groot belang en staat ook los van de searches. Deze documentatie bewijst dat de bouw- of renovatiewerkzaamheden werkelijk zijn verricht. Dit bewijs kan nodig zijn bij het verkopen en opleveren van de woning. Voorbeelden van bewijsvormen zijn bouwvergunningen, inspectiecertificaten, architectentekeningen en plannen, foto’s voor en na de verbouwing, facturen & kwitanties, en garanties & certificaten. Het niet op orde hebben van deze bewijsstukken kan problemen opleveren bij de verkoop.