Onze kijk op vastgoed is heel simpel: als je horizon maar ver genoeg is kun je nooit verliezen in vastgoed.
Prijzen stijgen en dalen – maar zelfs na een daling herstellen ze uiteindelijk altijd zolang je investeert in een land waar een tekort is aan woningen, de bevolking groeit en er geen grote rampen ontstaan (oorlog, natuurrampen, etc.).
Wat is dan het enige dat je moet doen om te zorgen dat je crisisbestendig bent?
Voorkomen dat je gedwongen wordt uit de markt te stappen op een moment dat de prijzen laag zijn. Zoals met alles, tegen de tijd dat je een probleem hebt, is het al te laat. Het belangrijkste is om voorbereid te zijn.
Hier zijn vier acties die je nu kunt ondernemen om ervoor te zorgen dat je crisisbestendig bent wanneer de tijd daar is.
1: Laat je loan-to-value dalen
In simpele termen, zorg dat de hypotheek op het vastgoed in de loopt der tijd afneemt ten opzichte van de waarde van de woning. Het belangrijkste risico van een marktcrash is dat je je hypotheekbetalingen niet meer kunt bijhouden, waardoor je het risico loopt gedwongen te worden te verkopen wanneer de prijzen op hun laagst zijn.
Als je loan-to-value op 75% staat en de prijzen scherp dalen, zou je in een situatie kunnen komen waarbij je genoodzaakt ben om te herfinancieren op 90% van de waarde van het pand. Dat kan onmogelijk blijken te zijn, waardoor je vastzit aan een dure rente. Kun je die dure betalingen niet maken? Dan verlies je het huis.
Een bron van bescherming is om de verleiding te weerstaan om meer te lenen naarmate de waarde van je pand stijgt, in plaats daarvan je loan-to-value in de loop van de tijd te laten dalen. Als je tegen de tijd dat de crash komt nog maar 60% loan-to-value hebt, is de kans veel groter dat je op goede voorwaarden kunt lenen en je bezitting winstgevend kunt houden. Als je vastgoed maar lang genoeg aanhoudt daalt de loan-to-value automatisch, ook zonder af te lossen, door stijging van de prijzen op de lange termijn.
2: Houd je huurprijzen op peil
Je beste verdediging tegen een crash is een gezonde buffer van huurwinst per maand – en de manier om dat te creëren is door je huurprijzen jaarlijks met kleine stappen te verhogen parallel aan de inflatiecijfers.
3: Leg wat cash opzij
Uiteindelijk zijn alle problemen kasstroomproblemen: de marktwaarde zal zich herstellen na verloop van tijd, maar je hebt het geld nodig om in de tussentijd in het spel te blijven.
Dit is waar een noodfonds van pas komt: genoeg geld om te dekken wat je beschouwt als een redelijk worst-case scenario. Meer cash aanhouden dan het absolute minimum kan aanvoelen als verspilling, maar het is de beste manier om risico’s te verminderen – je zelfs in staat te stellen een deel van de lening af te lossen indien nodig.
4: Profiteer van de ‘boom’
In bijna elk geval wordt een vastgoedcrash voorafgegaan door een ‘boom’. De fout is om meegesleept te worden en te veel te betalen tijdens deze ‘boom’ – in plaats daarvan zou je het moeten gebruiken om slecht presterende panden te verkopen.
Je kunt dan het geld hiervan gebruiken om je noodfonds te versterken, schulden af te lossen – of het gewoon in reserve te houden, klaar om koopjes aan de andere kant te grijpen.
Kortom, de aanhouder wint!