Hefboomeffect, beleggen in vastgoed en vreemd vermogen, hoe werkt dat precies en wat is de meerwaarde?
Het hefboomeffect houdt in dat het rendement bij investeren niet alleen van je eigen kapitaal komt, maar ook vanuit een lening. Bij elke aankoop leg je circa 25% eigen geld in vanuit bijvoorbeeld sparen en 75% geleend geld. Dit noem je een loan-to-value (LTV) van 75%, oftewel 25% eigen vermogen op de totale benodigde inbreng. Je kan hierdoor 4x zoveel vastgoed kopen met jouw vermogen dan zonder het hefboomeffect.
Hefboomeffect: een rekenvoorbeeld
Stel dat een woning £100.000 kost. Als je dit vanuit eigen vermogen zou aankopen als belegging, heb je circa £106.000 nodig inclusief de kosten koper. Als je hier een netto huurstroom van £7000 per jaar uit ontvangt, heb je een netto rendement van 6,6% op jouw totale investering, zonder hierbij het effect van waardestijging mee te nemen.
Nu het rekenvoorbeeld met het hefboomeffect als tegenstelling: Als je gebruik maakt van de hefboom waarbij je 75% geleend kapitaal hebt vanuit een lening, en jouw eigen inbreng is nog steeds £106.000, dan kan je met dit kapitaal circa 4 objecten in plaats van 1 kopen (om het rekenen te versimpelen laat ik hierbij de kosten koper (zoals de belasting op overdracht) weg) en een portfolio van £400.000 opbouwen. Hiermee kan je je doelen rondom investeren sneller behalen en je rentabiliteit eigen vermogen vergroten. Uit deze woningen komt een netto huurstroom van 4x £7000 = £28.000.
Vanuit dit bedrag betaal je nu rentelasten. Op dit moment circa 7% per jaar, dit is £21.000 per jaar. Netto blijft er dus £7000 cashflow over. Dit is, op dit moment door hoge rentestanden min of meer gelijk aan het rendement zonder hefboomeffect. Echter… je profiteert nu van potentieel 4x waarde stijging uitgaande van het feit dat vastgoed zijn waarde minstens behoudt.
Verder kan je de huur ieder jaar indexeren, waardoor het rendement dat je kan behalen elk jaar verbetert door het inzetten van financiering.
Investeren in vastgoed met behulp van een hypotheek kan leiden tot hogere rendementen dan investeren in aandelen met dezelfde kapitaal, omdat je niet in aandelen kan investeren met een hypotheek (exclusief belastingen en kosten en uitgaande van 75% hypotheek en 25% eigen vermogen). Met een hypotheek kan je vier keer zoveel vastgoed kopen als met hetzelfde bedrag in aandelen. De waardestijging van vastgoed, in combinatie met huurinkomsten, kan leiden in mooie rendementen.
Kijkend naar waardestijging van het vastgoed: Over de afgelopen 20 jaar bedroeg de inflatie in de UK gemiddeld 3,6%. Als de waarde van vastgoed daarmee was gegroeid – vergeet de 1,1% extra die de geschiedenis heeft opgeleverd – dan zou je een jaarlijks rendement van 14,4% (3,6% x 4) hebben behaald op het geld dat je erin had geïnvesteerd! Dan is er nog de cashflow uit de huur. Het gemiddelde rendement op de FTSE 100 (Financial Times Stock Exchange Index 100) is momenteel 3,6%. Misschien is je netto cashflow rendement na aftrek van hypotheekrente slechts 2-3%… maar nogmaals, je bezit er vier keer zoveel van door het hefboomeffect.
Het hefboomeffect van lenen vergroot niet alleen je investeringsmogelijkheden, maar vermindert ook het risico door de spreiding van meerdere eigendommen in plaats van slechts één of twee. Echter, het afsluiten van een hypotheek brengt kosten met zich mee, dus zorg ervoor dat je de financiële verplichtingen goed begrijpt en kunt dragen, zelfs in onvoorziene omstandigheden.