De Nederlandse situatie: investeren in vastgoed en Box 3
In Nederland wordt vastgoed als particulier belast in Box 3 middels een forfaitair rendement. Het forfaitair rendement (ook wel fictief rendement genoemd) houdt in dat de Belastingdienst een aanname maakt over het rendement dat je behaalt. De herstructurering Box 3 gaat uit van 6.17% op vastgoed in 2023. Wie vastgoed voor de verhuur in Nederland bezit, weet dat deze aanname erg hoog is.
De Engelse situatie: vastgoed kopen binnen een Limited Company
In de UK bestaat zoiets als een Box 3 niet. Zolang je je vastgoed aankoopt en exploiteert vanuit een Limited Company (Ltd), wordt er corporation tax geheven over winst (dus bruto huurinkomsten minus alle kosten die in de Limited Company gemaakt worden) Dit is 25%. Maar let op: voor winsten onder de £50.000 per jaar blijft het 19%, voor winsten boven £250.000 is het 25%. Tussen deze twee bedragen wordt een system of marginal relief gebruikt.
Als ondernemer weet je dat kosten altijd voor de baten uit gaan, zo ook bij investeringen in vastgoed. Zolang jij dus in de opbouwende fase zit van je portfolio zal je geen winst maken en dus weinig tot geen belasting betalen. Immers de winst wordt meteen weer ingezet om nieuw vastgoed bij te kopen.
Op het moment dat de winst uit de Limited Company naar Nederland gehaald wordt dien je eveneens rekening te houden met dividendbelasting.
Het verschil tussen belastingen als Limited Company en privé
| Argument | Limited Company | Privé |
| Hoe belasting wordt berekend | Corporation tax (25%) | Income Tax (40-45% boven £50.000) |
| Hypotheekrente is aftrekbaar voor de belasting | Ja | Nee |
| Kansen om erfbelasting te verminderen | Ja | Nee |
| Verkopen pand als niet UK ingezetene | Corporation Tax (25%) | NRCGT (28%) |
| Dividend uitbetalen | Ja | Nee |
| Uitgesteld winst mogelijk | Ja | Nee |
| Bedrijfskosten | Ja | Nee |
Belastingverdrag
Doordat het Verenigd Koninkrijk en Nederland een belastingverdrag hebben ondertekend, betaal je geen dubbele belasting. De Limited Company geef je in Nederland aan onder box 2: aanmerkelijk belang.
Aftrekposten
De limited company kan bepaalde kosten aftrekken van de huurinkomsten voordat de belasting wordt berekend. Dit kunnen kosten zijn zoals rente op leningen voor de aankoop van het onroerend goed, onderhouds- en reparatiekosten, verzekeringen en administratiekosten.
Belastingaangifte
Het bedrijf moet jaarlijks een vennootschapsbelastingaangifte indienen bij Her Majesty’s Revenue and Customs (HMRC) en de verschuldigde belasting betalen op basis van de winst na aftrek van kosten. Onze accountant helpt onze cliënten hierbij.
Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?
In de UK wordt overdrachtsbelasting stamp duty land tax genoemd in Engeland en Noord Ierland en land transaction tax in Wales. Waar het in Nederland recht toe recht aan is en je als vastgoedbelegger 8% betaald, is het in de UK complexer. De hoogte van deze belasting is namelijk van vele factoren afhankelijk: ben je Brit of buitenlander, koop je residentieel of commercieel vastgoed, koop je 1 of meerdere panden en wat is het aankoopbedrag. De overdrachtsbelasting varieert daardoor tussen de 0 en 15%. Wij maken regelmatig gebruik van multiple dwelling relief bij aankoop van meerdere panden tegelijkertijd, dan is het percentage vaak maar 1%. Een mooie tool is de calculator: Calculator Engeland En Calculator Wales.
Voorbeeld berekening:
Dit voorbeeld gaat over een LTD die investeert in buy-to-let panden in de UK, en waarvan de directeuren in Nederland wonen.
- Dit bedrijf heeft een portfolio van £1.000.000 met een rendement van 10% per jaar.
- De totale huurinkomsten zijn £100.000 per jaar.
- De aftrekposten zijn:
- Verbouwingskosten (geen regulier onderhoud)
- Hypotheekrente
- Bedrijfskosten inclusief huurmanagement
- Aanname: winst uit huurinkomsten: £50.000
- 25% belasting x £50.000 = £12.500
- Je krijgt dan een effectieve belastingdruk van 12,5%