“Down valuation” van een vastgoedobject door de taxateur! Een veel voorkomend fenomeen in de UK!
Hoe werken taxateurs?
Hoewel hun opdracht is om vandaag de waarde van het pand te bepalen, nemen ze natuurlijk ook een element van hun mening over de toekomst op. Als ze negatief zijn over toekomstige vastgoedprijzen, zullen ze vandaag de waarde verlagen, ondanks eventueel vergelijkbaar bewijs uit recente verkopen.
De verantwoordelijkheid van een taxateur ligt namelijk bij de hypotheekverstrekker die de taxatie heeft aangevraagd – dus natuurlijk zullen ze conservatief zijn. Ze kunnen worden aangeklaagd door de bank als ze een fout maken, en ze hebben niets te winnen bij optimisme.
Voorbeelden uit onze praktijk? We hebben er legio!
De grootste “downvaluation” was van een van onze kamerverhuurobjecten waarbij de waarde, die een factor is van de huurstroom, werd berekend met een huur die vele malen lager was dan de werkelijke huur. En niet omdat de werkelijke huur niet marktconform of bizar hoog was, maar gewoon omdat dit de manier was waarop de taxateur werkte. Het gevolg? Een bizar lage taxatie…
Super frustrerend! Wat doe je eraan?
Ten eerste, wees erop voorbereid. Het ontvangen van een lagere taxatie kan eng zijn: het kan je doen twijfelen aan de prijs die je betaalt, vooral als je dacht dat je onder de marktwaarde kocht.
Ten tweede, verwacht niet dat je het kunt bestrijden. Taxateurs zijn over het algemeen niet voor rede vatbaar en zullen geen aanpassing doen. Je zou een nieuwe geldschieter kunnen proberen die een andere taxateur gebruikt, maar dat zal je vertragen en extra kosten met zich meebrengen zonder garantie op een beter resultaat. In de UK wordt de taxateur namelijk altijd gekozen door de geldverstrekker, jij zelf hebt hier niets over te zeggen.
Uiteindelijk kan een neerwaartse waardering ertoe leiden dat je meer van je eigen geld moet inleggen als je door wilt gaan – dus zorg ervoor dat je een oorlogskas hebt.
Het beïnvloedt in eerste instantie misschien je rendement in je excel spreadsheet. Beïnvloedt het je geloof in het pand als langetermijninvestering?
Zo niet, dan zou ik me geen al te grote zorgen maken. Het is helaas veelvoorkomend.
