Wat is Rent-to-Rent?
Als je interesse hebt in investeren in vastgoed in de UK (Engeland, Wales), dan ben je ongetwijfeld de term rent-to-rent tegengekomen. Dit is een type investering waarbij je een woning huurt om die vervolgens voor de korte termijn onder te verhuren, meestal via platforms zoals Booking.com of Airbnb.
Voordelen van Rent-to-Rent
Het voordeel is dat je met een laag bedrag kan instappen, bijvoorbeeld vanaf €10.000. Van dit bedrag betaal je over het algemeen de borg, de eerste maand huur en de inrichting (meubels, decoraties, volledige keukeninrichting, etcetera).
Nadelen van Rent-to-Rent
Het nadeel is dat het vrij risicovol is. Je hebt immers geen asset, want je bezit de woning niet. Er is verder een groot verschil tussen bruto inkomsten en netto inkomsten. Je hebt namelijk hoge maandelijkse kosten naast de maandelijkse huur: kosten voor nutsvoorzieningen, internet, verzekeringen, gemeentebelasting, schoonmaak, wassen van linnengoed, beheer. Aanzienlijk meer kosten dan je zou hebben als je voor de lange termijn zou verhuren. Daarnaast zijn inkomsten vaak zeer seizoensafhankelijk. Een goede zomer kan volledig teniet gedaan worden door een slechte winter met leegstand, waarbij wel een groot deel van jouw kosten doorlopen.
Wanneer je verbeteringen aanbrengt aan de woning, dan is dat gunstig voor de eigenaar van het huis, maar niet altijd voor jezelf.
Huidige Uitdagingen in Rent-to-Rent
Rendement maken wordt lastiger
Rendement maken is het afgelopen jaar steeds lastiger geworden. De huren zijn gemiddeld ruim 10% gestegen en gas- en elektraprijzen (voor rekening van de investeerder) rijzen de pan uit. Aan de kostenkant is het dus een stuk ongunstiger geworden dan voorheen.
Misleidende beloftes
Online aanbieders van dit soort investeringen spiegelen hoge rendementen voor. Dit klinkt geweldig, maar realiseer je dan dat je eerst je inzet moet terugverdienen. Pas bij rendementen >100% ga je daadwerkelijk winst maken.
Onze Ervaringen met Rent-to-Rent
Problemen die wij zijn tegengekomen
We hebben zelf meegemaakt dat:
- een woningeigenaar de huur opzegde of radicaal verhoogde.
- we gedwongen werden een CV of dakreparatie te doen terwijl dat contractueel niet aan ons was, maar ja, de gasten zaten in de kou en de eigenaar weigerde het.
- een ‘vertrouwde’ beheerpartij de binnenkomende omzet voor zichzelf hield.
Risico van beëindiging
Als je vervolgens besluit om de investering ‘terug te geven’, ben je een groot deel van je geld kwijt…
Een Alternatief: Buy-to-Serviced Accommodation
Waarom Buy-to-SA beter is
Als je echt iets wil doen met short-term stays, dan is buy-to-serviced accommodation veel verstandiger. Bij deze strategie verhuur je je eigendom aan bijvoorbeeld toeristen of zakenreizigers.
Voorbeeld: Kensington Place in Newport
Op de foto zie je een van onze buy-to-SA’s: Kensington Place in Newport. Volledig ons eigendom en bedoeld voor de korte termijn verhuur.
De belangrijkste boodschap? Zorg dat je altijd een eigendom hebt, een asset. Bij huren en verhuren, rent-to-rent, heb jij als investeerder geen eigendom, geen asset.
