In het Verenigd Koninkrijk is de overdrachtsbelasting (stamp duty surcharge) voor investeerders recentelijk verhoogd van 3% naar 5%. Hoewel dit door de regering werd gepositioneerd als een belasting op “tweede woningen”, gaat het feitelijk om investeringsobjecten.
Dit besluit is naar buiten gebracht bij het ‘autumn-budget’ op 30-10-2024, vergelijkbaar met de Nederlandse Prinsjesdag. Het bijzondere aan het besluit is dat het direct op 31-10-2024 inging, waardoor investeerders de mogelijkheid is ontnomen om erop te anticiperen.
Waarom een stijging naar 7-9% voor ons als buitenlandse investeerders?
Voor buitenlandse kopers van vastgoed in Engeland geldt sinds 2021 een extra toeslag van 2% bovenop de reguliere belastingtarieven. Dit betekent dat buitenlandse investeerders nu te maken hebben met een totaalpercentage van 7% (5% standaard toeslag voor investeerders + 2% extra voor niet-ingezetenen) tot £125.000, van £125.000-£250.000 is dit 9%, zie ook de stamp duty calculator: https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#!/intro. Deze verhoging is bedoeld om buitenlandse vraag te ontmoedigen en de Britse huizenmarkt beter toegankelijk te maken voor lokale kopers.
Details van de Verhoging
– Ingangsdatum 31-10-2024: De verhoging geldt voor alle transacties die vanaf deze worden afgerond. Als je al een koopovereenkomst hebt getekend (exchanged contracts), blijft de oude toeslag van toepassing.
– Impact: Bij een typische aankoop van een woning van £200.000 betekent dit een extra £4.000 aan belasting bovenop de bestaande lasten.
Gevolgen voor de Markt
De verhoging kan frustrerend zijn, vooral voor kopers die al in het aankoopproces zitten en hun financiële planning nu moeten aanpassen. Er zijn enkele duidelijke nadelen:
- Beperkte huurvoorraad: Het ontmoedigen van investeerders kan leiden tot een daling in het aantal beschikbare huurwoningen, wat de al krappe huurmarkt verder onder druk kan zetten.
- Aanpassing van de markt: Net zoals bij eerdere belastingverhogingen, zoals de introductie van de 3%-toeslag in 2016 en de extra 2%-toeslag voor buitenlandse kopers in 2021, zal de markt zich op termijn aanpassen.
De impact van deze verhoging op jouw investering
Een verhoging van de overdrachtsbelasting met 2% kan op het eerste gezicht als een extra kostenpost lijken, maar de impact op het rendement van een vastgoedbelegging is relatief klein, vooral als je kijkt naar langetermijngroei en het rendement van de eigen inleg.
Stel dat de overdrachtsbelasting voor een investering van €200.000 met 2% stijgt: De extra belasting bedraagt dan €4.000 (2% van €200.000).
Dit lijkt misschien veel, maar als we het vergelijken met de waardeontwikkeling van het vastgoed op de lange termijn, is de impact verwaarloosbaar.
Rekenvoorbeeld:
Als de waarde van het vastgoed 3% per jaar stijgt, dan zou de woning in 20 jaar ongeveer €362.880 waard zijn (dit is de waarde van een investering van €200.000 na 20 jaar met samengestelde jaarlijkse groei van 3%). De waarde van de woning groeit dus met ongeveer €162.880.
Impact van de verhoging van de overdrachtsbelasting:
De verhoging van de belasting van €4.000 is een klein percentage van de totale waardeontwikkeling van de woning over 20 jaar.
Zelfs als je de extra belasting meerekent, zou de waarde van je eigen investering (de €200.000) in 20 jaar tijd nog steeds met €162.880 groeien.
De extra belasting maakt dus slechts een klein verschil in het totale rendement over de lange termijn. Het belangrijkste blijft de waardestijging van het vastgoed en de huurinkomsten, die doorgaans veel zwaarder wegen dan tijdelijke belastingverhogingen.
Conclusie
Hoewel de verhoogde toeslag een negatieve invloed kan hebben op je investeringsrendement, is het geen game-changer voor investeerders met een lange termijn visie. Het is een van de vele factoren om rekening mee te houden bij het plannen van je investering. De vastgoedmarkt heeft in het verleden laten zien dat het bestand is tegen dergelijke veranderingen, en beleggers zullen hun strategie blijven afstemmen op de nieuwe realiteit.