Het aankoopproces van onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk verschilt aanzienlijk van dat in Nederland. In de UK begint het proces met een overeenkomst tussen de koper en verkoper, die juridisch niet bindend is zonder de noodzaak van een “voorlopig koopcontract” zoals in Nederland. Zodra deze overeenkomst is bereikt, start de notaris met het uitvoeren van diverse onderzoeken.
Als deze controles zonder problemen worden afgerond, volgt de eigendomsoverdracht. Na de exchange of contracts, die plaatsvindt tussen de notarissen van koper en verkoper, is de koop bindend. Typisch vindt één tot twee weken later de completion plaats, waarbij de koper de sleutels ontvangt. Een belangrijk verschil met Nederland is dat persoonlijke aanwezigheid bij de overdracht van het contract niet vereist is in de UK. Deze uitwisseling gebeurt niet op een vooraf vastgesteld tijdstip en locatie, maar bij het tekenen op afstand moet wel een getuige aanwezig zijn die de handtekening bevestigt.
In Nederland geldt een bedenkperiode van maximaal drie dagen (72 uur) tot de uitwisseling van de koopcontracten. Vanaf drie dagen voor de uitwisseling kan de koop niet meer zomaar worden afgebroken. In Engeland en Wales kan de aankoop of verkoop tot op de dag van de uitwisseling van het koopcontract nog worden geannuleerd.
Een ander verschil is de duur van het proces. In de UK kan het vanaf de verkoopovereenkomst tot de eigendomsoverdracht zomaar vier weken duren, terwijl dit in theorie in dagen zou kunnen worden afgerond. Dit komt doordat er meer tijd wordt genomen voor onderhandelingen en controles.
Daarnaast is het bijna altijd onduidelijk wanneer de overdracht precies plaatsvindt. In Nederland wordt hiervoor een datum en tijd afgesproken, op het kantoor van de notaris. In de UK vindt het plaats als alles rond is. Hierdoor komt het regelmatig voor dat de notaris zegt dat de completion morgen is, waarbij morgen dan soms weken wordt uitgesteld…
De exchange of contracts
Bij de exchange of contracts wisselen de juridische firma’s die de koper en verkoper vertegenwoordigen, ondertekende contracten uit en doet de koper een aanbetaling. Op dit punt wordt de overeenkomst om een pand te kopen of verkopen juridisch bindend: na de uitwisseling kunnen koper en verkoper niet meer terugkomen op de deal. Vaak vindt deze uitwisseling telefonisch plaats, waarbij beide advocaten de contracten voorlezen en vervolgens de documenten onmiddellijk naar elkaar opsturen.
Completion
De voltooiing, of completion, is het moment waarop de koper de rest van de aankoopprijs + overdrachtsbelasting betaalt en de eigendomsoverdracht officieel wordt voltooid. Dit gebeurt meestal kort na de uitwisseling van contracten. Zodra dit proces is afgerond, ontvangt de koper de sleutels en wordt de nieuwe eigenaar van het pand.
Gazumping en gazundering
Een praktijk die helaas voorkomt in de UK is gazumping, waarbij de verkoper vlak voor de exchange of contracts een hoger bod accepteert. De tegenhanger, gazundering, is net zo vervelend: vlak voor de uitwisseling van de contracten verlaagt de koper zijn bod. Beide onethische praktijken zijn niet verboden in Engeland en Wales. In de UK is het gebruikelijk dat kopers en verkopers meerdere biedingen en tegenbiedingen ontvangen voordat een overeenkomst wordt gesloten, terwijl in Nederland meer onderhandeld wordt over de prijs tussen verkopers en kopers.
Initieel papierwerk
Na een mondelinge of schriftelijke toezegging (commitment) dat je een object wilt aanschaffen, begint de solicitor met het verzamelen van het benodigde papierwerk. Deze commitment is echter nog niet bindend zoals in Nederland. Vaak stuurt de solicitor bij aanvang een brief met een overzicht van de kosten voor zijn of haar diensten en een verzoek om deze brief ondertekend te retourneren.
Een belangrijk onderdeel van het papierwerk is het opvragen van jouw documenten en het uitvoeren van de stappen die horen bij de KYC (Know Your Customer) en AML (Anti Money Laundering) wetgeving:
De benodigde documenten zijn:
- Paspoort(en) van de directeurs en aandeelhouders
- Oprichtingsdocumenten van je Ltd
- Proof of funds: 6 maanden bankafschriften waaruit blijkt wat de herkomst van het geld is. De solicitor kan om aanvullende uitleg of documenten vragen als de herkomst niet direct duidelijk is.
- Gelegaliseerde kopieën van je paspoort en adresgegevens, indien gevraagd.
Je kunt de legalisatie van je documenten laten doen bij een Nederlandse gemeente of notaris. Dit betekent praktisch dat je naar het notariskantoor gaat met je paspoort en een brief met je adres (bijvoorbeeld een brief van een energiebedrijf of een origineel bankafschrift). De notaris maakt een kopie en voorziet deze van de volgende tekst, handtekening, en stempel van de notaris: “I have met the individual in person to whom this document relates and hereby certify that this document is a true copy of the original and that the photograph appearing on the document is a true likeness of the individual to whom this document relates.”
In het geval van herfinanciering is deze gelegaliseerde kopie soms slechts 3 maanden geldig, wat betekent dat je mogelijk meerdere keren moet laten legaliseren. De kosten voor legalisatie variëren tussen de €25 en €100, afhankelijk van de notaris of gemeente.