Investeren in vastgoed is een slimme zet, maar het succes hangt af van je vermogen om het rendement op onroerend goed nauwkeurig te berekenen en te optimaliseren. Deze blog neemt je mee door de belangrijke stappen van het berekenen van het huurrendement, het begrijpen van de kosten, en het maximaliseren van je inkomsten uit onroerend goed.

Bruto huurrendement vastgoed berekenen met hulp van de jaarlijkse huuropbrengst of maandelijkse huurinkomsten

Het bruto huurrendement is een cruciale indicator voor de prestaties van je vastgoedinvestering. Dit getal geeft een overzicht van de opbrengst voordat de operationele kosten worden afgetrokken en is vaak het eerste criterium waar naar gekeken wordt door een vastgoed investeerder. Je houdt hierbij dus nog geen rekening met eventuele kosten van de vastgoedbelegging. De meeste investeerders streven over het algemeen naar een bruto huurrendement op de belegging van minimaal 5-8%.

Hoe bereken je bruto rendement op vastgoed?

Bij het berekenen van het bruto rendement is het belangrijk om alle kosten mee te nemen, inclusief de aankoopkosten. Deze kunnen behalve uit de aankoopprijs, ook bestaan uit eenmalige kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, en eventuele renovatiekosten. Om het bruto huurrendement te berekenen, deel je simpelweg de jaarlijkse huurinkomsten door de totale aankoopkosten en vermenigvuldig je dit met 100 om een percentage te krijgen. Stel, je hebt een jaarlijkse huuropbrengst van £16.500, met andere woorden een maandelijkse huurprijs van £1375, en de aankoopprijs van je onroerend goed inclusief overige kosten is £241.500, dan is je bruto rendement ongeveer 6.8%.

Het verschil tussen bruto rendement en netto rendement

Makelaars en projectontwikkelaars schermen vaak met verleidelijke rendementspercentages. Ze vertellen er echter nooit bij dat zij enkel spreken over het bruto rendement. Waar het bruto rendement een algemeen beeld geeft, biedt het netto huurrendement een realistischere kijk op de werkelijke opbrengsten door meenemen van bijkomende kosten. Het netto huurrendement houdt rekening met alle bijkomende terugkerende kosten en eenmalige kosten die van de maandelijkse huurinkomsten worden afgetrokken, zoals onderhoud, technisch beheer, financieel beheer, verzekeringen en belastingen. De netto huuropbrengst is dat bedrag dat maandelijks op je bankrekening overblijft na aftrek van bijkomende kosten. Ook wel de cashflow genoemd. Let op: in geval van een financiering dien je ook rentekosten mee te nemen en is de werkelijke opbrengst lager.

Maximaliseer jaarlijkse huuropbrengst en netto rendement: beperk leegstand en indexeer de huur jaarlijks

Een van de sleutels tot het maximaliseren van je rendement is het minimaliseren van leegstand. Dit betekent het actief beheren van je eigendom en het aantrekken en behouden van betrouwbare huurders. Soms kan je ook kiezen voor een partij die zorgt voor en gegarandeerde opbrengst, bijvoorbeeld bij verhuur aan een overheidsinstantie zoals de gemeente. In dit geval neemt deze instantie vaak ook de onderhoudskosten voor zijn rekening. Daarnaast optimaliseer je het netto huurrendement, ook wel direct rendement genoemd, door het jaarlijks indexeren van de huurinkomsten van je beleggingspand. Dit betekent dat je jaarlijks de huur verhoogt, meestal met een percentage in lijn met of iets lager dan de inflatie.

Financiering van de aankoop middels een hypothecaire lening kan een positief effect hebben op het rendement op eigen middelen van jouw investering

Het financieren van je aankoop, vaak door een hypotheek, moet zorgvuldig worden overwogen. De voorwaarden van je lening, zoals de actuele hoge rentes, kunnen een aanzienlijke impact hebben op je netto rendement. Voordeel van het financieren met extern vermogen is wel dat je gebruikt maakt van het hefboomeffect en daardoor een hoger rendement hebt op eigen vermogen, lees hier.

Vastgoed blijft op de lange termijn in waarde stijgen

Naast de huurinkomsten is de waardestijging van het object op lange termijn een belangrijk aspect van je totale rendement, dit wordt ook wel indirect rendement of waardevermeerdering genoemd. Historisch gezien is vastgoed een stabiele en groeiende investering, met name bij het beleggen in vastgoed op een goede locatie. In sommige gevallen kan je, als je een beleggingspand koopt, het aankopen onder de marktwaarde.

Men zegt niet voor niets ‘you make money when you buy.’ Het verschil tussen totale aankoopprijs en marktwaarde is dan al meteen je eerste virtuele winst. Ook bestaat er in de UK de mogelijkheid om in plaats van het vastgoed, een gehele Limited Company over te kopen. Dit scheelt enorm in totale kosten, met name doordat je bespaart op overdrachtsbelasting (lees hier meer over overdrachtsbelasting).

Totaal rendement wordt bepaald door direct en indirect rendement

Het totale rendement is een optelsom van netto rendement en waardestijging in een bepaalde periode. Elk type vastgoedbelegging heeft daarbij zijn eigen voor- en nadelen. Soms heeft een beleggingspand bijvoorbeeld een hele goede cashflow, maar zijn bijkomende kosten erg hoog, zoals bij een house of multiple occupation (HMO), waarbij jij als verhuurder de kosten voor nutsvoorzieningen betaalt. Voor de berekening is het dus essentieel dat hier rekening mee wordt gehouden.

Hoe bereken je dan gemiddeld rendement van een portfolio?

Dat bereken je heel simpel: Tel alle rendementen bij elkaar op, deel door het aantal objecten en vermenigvuldig met 100.

Hoe bereken je rendement op eigen vermogen?

Het berekenen van het huurrendement op eigen vermogen (ROE) bij investeren in vastgoed, vooral als je gebruikmaakt van een hypotheek, is een cruciaal onderdeel om de effectiviteit van je investering te beoordelen.

Hier is een stapsgewijze uitleg:

1. Bereken de Netto Jaarlijkse Winst: Dit is de jaarlijkse huurinkomsten minus de verschillende bijkomende kosten die horen bij verhuren, inclusief hypotheekbetalingen, onderhoudskosten, beheerskosten, verzekeringen, belastingen en andere kosten.

Voorbeeld:

• Jaarlijkse huurinkomsten: £20.000
• Jaarlijkse uitgaven (inclusief hypotheekrente): £10.000
• Netto jaarlijkse winst = £20.000 – £10.000 = £10.000

2. Bepaal het Geïnvesteerde Eigen Vermogen: Dit is het bedrag dat je uit eigen middelen hebt geïnvesteerd in het object. Dit omvat de aanbetaling, eventuele renovatiekosten die je uit eigen zak hebt betaald, en andere directe investeringen in het eigendom.

Voorbeeld:

• Aanbetaling: £50.000 op bijvoorbeeld een totale aankoopprijs van £120.000
• Renovatiekosten: £10.000
• Totaal geïnvesteerd eigen vermogen = £50.000 + £10.000 = £60.000

3. Bereken het huurrendement op Eigen Vermogen: Deel de netto jaarlijkse winst door het totale geïnvesteerde eigen vermogen en vermenigvuldig met 100 om het percentage te krijgen.

Voorbeeld:

• Rendement op eigen vermogen = (£10.000 / £60.000) x 100 = 16.67%

Dit betekent dat je een huurrendement van 16.67% op je eigen vermogen hebt, wat aangeeft hoe efficiënt je je eigen geld hebt ingezet om winst te genereren.

Belangrijke opmerkingen bij berekenen van rendement op eigen vermogen

• Hypotheekschuld: Bij het berekenen van het ROE in vastgoed, houd je alleen rekening met de rente op de hypotheekschuld, niet met het aflossingsgedeelte van de hypotheekbetalingen, aangezien aflossing wordt beschouwd als een vorm van kapitaalopbouw. Lees hier meer over financieren van vastgoed in Engeland: blog.
• Waardevermeerdering: Als de woning in waarde stijgt, kan dit ook een aanzienlijk effect hebben op je ROE, vooral als je besluit het pand te verkopen. Deze waardestijging wordt echter niet meegenomen in de jaarlijkse ROE-berekening maar is wel relevant voor het totale rendement over de periode van bezit. Lees hier waarom vastgoed in de UK in waarde stijgt: blog.

Wat is nou een goed rendement op vastgoed?

Dit verschilt per persoon, afhankelijk van je doel en horizon. In sommige regio’s is er met name sprake van een hoge cashflow uit huurinkomsten en minder waardestijging. In andere regio’s zoals Londen staat waardestijging voorop. Wij gaan uit van een minimaal Bruto Aanvangsrendement (BAR) van 8% bij investeren in Brits onroerend goed. Hierbij nemen we in de berekening de aankoopprijs plus kosten koper en de jaarlijkse bruto huuropbrengst mee. Na aftrek van kosten resulteert dit in een netto huurrendement van zo’n 4-5%.

Beleggen in vastgoed is niet zonder risico’s

Pas op! Investeren in een vastgoedbelegging is niet zonder risico’s. Het is van essentieel belang dat je goed begrijpt welke risico’s je loopt en hoe je deze kan minimaliseren. Goed kunnen berekenen van het vastgoed rendement en inzicht in de bijkomende kosten is een van de belangrijkste manieren om het risico te beperken of je nu een of twee panden hebt of een volledig portfolio. Een kleine rekenfout kan grote gevolgen hebben. Ook is het van belang altijd een buffer achter de hand te houden. Lees in deze blog meer.

Concluderend kunnen we stellen dat vastgoed rendement berekenen een essentiele stap is bij het beleggen in vastgoed. Om succesvol te zijn in vastgoedbeleggingen, is het essentieel om je rendement zorgvuldig te berekenen en je strategieën dienovereenkomstig aan te passen. Wil jij weten welk type vastgoed het meeste rendement oplevert als je gaat verhuren? We gaan graag met je in gesprek en helpen jou met de berekening.